От 1 март 2008 г. влезе в сила нов правен режим относно упълномощаването, който неизбежно ще се отрази при сключването на сделки с недвижими имоти в отсъствие на страна и доброволното й представителство от друго лице. В измененият текст на чл. 37 от Закона за задълженията и договорите изпъква новото изискване - нотариално удостоверяване не само на подписа, но и на съдържанието, в случаите, когато пълномощното ще се използва за подписване на договор, който трябва да бъде сключен в нотариална форма.

От гледна точка на сделките с имоти е важно да се знае, че нотариална форма е необходима за прехвърляне право на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти, както и за учредяване на договорна ипотека. Това изключва необходимостта от заверка на съдържанието на пълномощното за договорите за доброволна делба и договорите за продажба на наследство, (в наследството също може да има недвижими имоти), за които се запазва досегашния ред - само нотариална заверка на подписите на страните върху договора.

Новият режим изключва възможността пълномощни да се заверяват от органите на местната администрация (това са кметът на населеното място, което не е общински център, а ако е общински център - кметът, заместник-кметът, секретарят на общината, както и кметският наместник в населените места, където няма нотариус или районен съдия) - на тях не са им предоставени за упражняване нотариалните функции за заверка на съдържанието на документ.

Практическо значение ще има и изготвянето на пълномощно в чужбина. Промените обаче няма да засегнат възможността пълномощните за сделки с имоти да се заверяват, както и досега, от българските дипломатически и консулски представителства в чужбина, тъй като те имат право да заверяват съдържанието на документ.

Интерес представляват случаите, когато представеното пълномощно е заверено от чужд нотариус. По силата на разпоредбите на член 61 от Кодекса за международно частно право приложими ще бъдат правните норми на държавата по местоизвършване на сделката. Това означава, че посочените изисквания за заверка на съдържанието на пълномощно за сделка с имот след 1 март също вече трябва да е със заверка на съдържанието.

И накрая, същински хаос може да настъпи при сделките с имоти, когато пред нотариуса бъдат представени пълномощни, валидно изготвени по стария ред, т.е. без нотариална заверка на съдържанието.

Очевидно към момента липсва каквато и да е практика относно приложението на новите изисквания спрямо пълномощното, при което всеки нотариус ще има свободната преценка как да процедира при представени пред него пълномощни, които са с дата отпреди 01.03.2008 г.

В крайна сметка, въпросът предстои да намери както своите практически отговори - всеки нотариус сам има право да преценява дали да признава пълномощно без заверка на съдържанието. Но особено полезна ще бъде и съдебната практика, която ще даде вероятно по-аргументиран отговор, доколко няма да се наруши изискването нотариусът да се убеди в представителната власт на пълномощника към момента на сключване на сделката, което би довело до нейната недействителност, при това в най-тежката форма - нищожност.